日本购房时，房屋平面图、土地权属证书和建物登记簿该如何查验？

在日本购房时，**房屋平面图（間取り図）、土地权属证书（土地登記簿）、建物登记簿（建物登記簿）**是确保房屋权利清晰、建筑合法、安全的重要文件。以下是详细操作指南：

一、房屋平面图（間取り図）

1. 获取途径

• 一般由卖方或不动产仲介提供

• 对新房可直接从开发商处获得

• 二手房可向前房东或中介索取

2. 查验重点

1. 房间尺寸与结构

   • 是否与实际现场一致

   • 房间使用面积、走廊、阳台、储藏室等布局

2. 水电管线走向

   • 厨房、浴室、洗衣房管线是否合理

3. 建筑合法性

   • 确认平面图与建築確認済証一致

   • 是否符合建筑基准法规定的使用面积和结构

3. 实务建议

• 可在现场比对平面图与实物

• 对老房子，可请**建筑师或房检师（ホームインスペクション）**确认结构安全

二、土地权属证书（土地登記簿 / 登記事項証明書）

1. 获取途径

• 通过法務局申请（土地所在地管辖局）

• 需要提供地号（地番）

2. 查验重点

1. 所有权人

   • 是否为卖方名下

2. 权利状况

   • 是否有抵押权（銀行抵当権）、质押、租赁权

3. 面积与界限

   • 土地面积是否与购房合同一致

   • 边界、地役权等限制

3. 实务建议

• 建议由中介或司法书士代查，确保权利清晰

• 若有抵押，必须在交房前解除

三、建物登记簿（建物登記簿 / 建物登記事項証明書）

1. 获取途径

• 通过法務局申请

• 需提供房屋所在地址或地号

2. 查验重点

1. 所有权人

   • 确认卖方名下

2. 建筑物信息

   • 建筑面积、结构、用途

   • 建造年份、层数

3. 抵押与限制

   • 是否存在抵押权或其他第三方权利

   • 是否有拆迁、使用限制或法院裁定

3. 实务建议

• 若购房贷款，银行通常要求提交建物登记簿

• 对老房子或二手房，可请专业房检师检查是否有结构风险

四、查验流程建议

1. 获取文件

   • 平面图由卖方或中介提供

   • 登记簿（土地、建物）向法务局申请或委托司法书士

2. 比对信息

   • 平面图 ↔ 建物登记簿（面积、层数、结构）

   • 登记簿 ↔ 购房合同（所有权、土地面积）

3. 现场核查

   • 检查房屋实际尺寸、管线、装修与平面图一致

4. 权利清晰确认

   • 无抵押、无第三方纠纷

   • 卖方确认可交房

五、总结

核心原则：
文件查验 + 实地比对 + 司法书士确认，确保房屋权利清晰、建筑合法、安全可靠。